05 3 月 公共議題｜都市更新

不必與建商分容積！「自主都更」修法上路，到底是機會還是考驗

看到內政部宣布將修正《都市更新條例》，擴大推動自主都市更新，這是一個正確方向，但需有待時間考驗的修法。

台灣老屋比例逐年攀升，尤其雙北地區，30年以上老舊建築早已成為常態。在過去多半以建商主導都更，住戶雖然能換新房，卻常得用「容積」與「分回比例」作為代價。如今政府試著提倡自主都更，讓住戶不必與建商分容積，並透過「全案管理機構」提供一條龍服務，代替都更開了一條新路。

都市更新的「獎勵」都在獎勵什麼？

不論是傳統都更或自主都更，政府目的其實很清楚鼓勵民間加速更新老舊建築，提升居住安全與都市機能。目前常見的都市更新獎勵，主要包含以下面向：

🔹1. 時程獎勵： 早點報核能拿到更多獎勵，5年內報核最高可享基準容積10%。
🔹2. 建築設計： 取得綠建築（最高10%）、耐震標章（10%）、智慧建築或無障礙標章等。
🔹3. 基地規模： 基地面積大或包含完整街廓可獲得額外容積獎勵。
🔹4. 結構安全： 海砂屋或耐震不足的建物有特別獎勵。
🔹5. 危老重建： 雖非標準都更，但危老重建的獎勵上限同樣很高。 

都市更新目前有哪些主要類型？

從實務角度來看，都市更新大致可分為以下幾種：
1️⃣ 公辦都市更新
由政府主導，整合土地、規劃重建，較能兼顧公共利益，但程序相對冗長。
2️⃣ 民辦（建商主導）都市更新
目前最常見模式，由建商整合住戶、負責資金與施工，住戶以容積或比例交換新屋。
3️⃣ 危老重建
針對結構安全不足、耐震能力不佳的建物，程序較快，但基地條件與獎勵有限。
4️⃣ 自主都市更新
由住戶自發組成都市更新會，在專業團隊協助下推動改建，最大特色：不必與建商分容積，但需要高度整合能力。

都市更新的優勢與劣勢，一次分析給你看：

✅ 優勢
✔ 居住安全大幅提升
耐震、消防、電梯一次到位，尤其在地震頻繁的台灣，這點無法忽視。
✔ 資產價值提升
老屋換新屋，不只是住得舒服，也有助於未來傳承與交易。
✔ 城市環境改善
市容更新、公共空間改善，整體生活品質提升。
✔ 自主都更保留主導權
不用再完全被建商牽著走，住戶話語權提升。
⚠️ 劣勢與現實挑戰
❌ 住戶整合仍是最大難關
就算制度再好，只要意見不合，案子一樣卡關。
❌ 專業與資金門檻高
這也是為什麼雙北 439 件核定都更中，自主都更僅 22 件。
❌ 時間成本長
從共識形成、規劃、審議到完工，動輒數年起跳。
❌ 法規與合約風險
一旦權利分配、資金安排不清楚，後續糾紛風險極高。

從地政士角度給幾個實務建議，我會給想投入都市更新的住戶幾個提醒：

🔹 1. 先釐清共有人權利範圍結構
產權複雜，是都更最大地雷，越早整理越好。
🔹 2. 自主都更，更需要專業第三方
不是只有與建商合辦都更才是專業，而是專業人士如建築師、建經公司、會計師、代書缺一不可。
🔹 3. 合約一定要白紙黑字
全案管理、一條龍服務很方便，但權責分工、費用結構、風險歸屬一定要寫清楚。
🔹 4. 稅務與登記規劃要提前
更新不是只有「蓋好房子」，後續的分配登記、稅賦規劃、傳承安排，都實際影響到分配情形，不能只等到最後才在緊急處理。

結語：

對住戶來說，這是一條需要更多討論、更多專業、但也能換來更大主導權的路；對代書與專業者而言，則是一個從單純辦登記，走向整合顧問角色的時代。自主都更不在只是「遙不可及的夢想」，而是「要怎麼做，才能少後悔一點的醒悟」。