17 4 月 代書筆記｜遺產分配
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《一場價值1.2億元的房產處分爭奪戰》
本篇轉自臺灣高等法院臺中分院民事判決114年度重上更一字第23號
內容涉及公同共有房屋出售、優先承買權、未保存登記建物稅籍變更等問題，判決內文在於「多數決處分」的程序正義，以及「未辦保存登記房屋」的權利移轉，不僅有家族內鬨的戲碼，也牽涉土地法第34條之1「多數決」實務的攻防戰。
案例背景(部分虛構)
林家老父親過世後，留下了一棟看似老舊但價值連城的「未登記房屋」（也就是俗稱違章建築）。這棟建物雖然沒有權狀，但地點極佳，由林家的 6 位繼承人共同擁有。
有一天，一位神祕人買家王先生開出了驚人的價格：「一億兩千萬元！」
對於多數的4位林家繼承人來說，這是一筆能徹底改變生活的巨額款，他們決定賣了！但剩下的2位繼承人卻不答應。
這4位想賣房的繼承人知道，如果再慢慢拖，可能一輩子都賣不掉。於是乎，他們諮詢了土地代書，代書建議他們動用多數決方式處分，也就是土地法第34條之1。
這個條文的威力在於，只要人數超過一半、持分超過一半，就可以直接把整棟房子賣掉！但法律也有另一個條款：「必須通知其他共有人，讓他們有權利以同樣的條件價格優先買下來(也就是優購權)。」
為了慎重起見，委任仲介與買方代表他們帶著契約影本親自去拜訪林某某，並悄悄準備了錄音筆錄下對話紀錄，徹底展開了一場名為代號「錄」的證據保全行動。
在那次拜訪中，雙方對話過程很平和，有說有笑。買方代表問：「這合約要給你看看嗎？」 林某某回答：「要，影印一份給我，我要拿去跟我姊姊討論。」隨後，買方遞出了合約影本，林某某也收下了，最後相談甚歡離開。
這個看似平常的動作，在法律上意義重大，這證明了已通知送達其他優先購買權人，所以不同意出售人林某某「已經知道」買賣的條件。 按照土地法規定，他只有15天的時間可以決定要不要從家裡金庫掏出一億兩千萬買下來。
事件過了一年後，房子準備過戶，這時不同意方林某某突然跳出來主張說：「你未通知偶，未通知優先購買權人，偶要告鼠你，ㄎㄎ！」
在法庭上他辯稱：「我根本沒收到正式通知！那個存證信函寄來時我人不在家。現在我要行使優先承買權，我要買這房子！」更離奇的是，原本同意出售的其中一位繼承人林水水也突然反悔，提出通謀虛偽意思，表示這次違反交易安全，開始不承認這樁買賣案：「這一億兩千萬攏係假的啦！他們是為了省稅故意報高價，這是通謀虛偽意思表示，契約無效！」
在法庭上雙方都各自找專業人士來做攻防，辦論過程可謂精采絕倫。最終買方從容的拿出兩樣關鍵事證，直接讓不同意的出售人林某某無可辯駁：
與林某某對話錄音：前提是有依照程序先發存證信函通知，後又前往不同意方住所約見面說明，關鍵錄音內容裡清清楚楚聽到不同意方林某某要合約影本的聲音。法官認定：既然你拿了合約，你就知道條件，15天內不買，現在過了一年才喊要買，是在調皮嗎！
購買不動產的即期支票：買方證明款項已經確實開立給代書保管。法官認定：「如果這是假的，誰會拿出一億兩千萬支票放在代書那裡保管？」最終，法院判決：買方勝訴！林家那幾位反悔或想阻擋案件進行的共有人，通通必須履行契約，把房屋稅籍名字改給買方。雖然人的情感會變，理由說詞會改，但在法律面前，只要符合「程序」與「證據」充足，就是永遠的最後防線。
分析
- 「多數決」處分是有權處分
林家6位繼承人中已有4位同意出售，且這4人的潛在應有部分合計超過一半，符合《土地法第34條之1》的規定。因此，這4人有權利代表全體賣掉這棟房子，契約對買方來說是有效的。 - 「優先購買權」期限失其效力
不同意方林某某主張沒收到書面通知。但法院查證發現：仲介與買方代表曾簽約後親自拜訪，並當場交付契約影本。只要共有人「確實知悉」買賣條件，15天內沒表示要買，權利就消滅了。待等到隔年才發函說要購買，已經失其權利。 - 通謀虛偽意思表示不成立
反悔的繼承人主張1.2億元不合理價格，是做假的。但買方已經確實交付1.2億元的即期支票給代書保管，這證明買賣是玩真的。價金高低是取決於市場機制，賣方為了多拿錢、買方為了取得土地開發，雙方合意契約即為成立，不能因價格高低來判定買賣真偽。 - 房屋稅籍變更是合法請求
「變更納稅義務人」乃是行政機關的職權範圍。報稅是公法上義務，但既然買賣契約裡寫明「賣方應協助變更納稅義務人」，這就是契約中的履行義務。買方當然可以根據契約要求賣方履行。
地政士的建議
- 土地法34-1通知務必確實
在處理多數決處分時，建議存證信函要寄到戶籍地與居住地，若信件招領，可配合登報公告周知，會更通知到達效力，其次若能實際見面交付合約書或現場錄音錄影證明共有人已收受契約內容，當然能更準確確定通知時間開始起算。 - 未辦保存登記建物的關鍵在「稅籍」
違章建築沒有登記也沒有產權權狀，唯一能證明權利的就是稅捐稽徵機關的「房屋稅籍」。在買賣合約書中約定「稅籍變更完成」後撥款，變更前要求賣方交付房屋稅完稅證明等文件，以利向稅捐機關辦理契稅申報與變更，變更後買方成為標的物之納稅義務人後，賣方始得受領價款或支票。 - 買賣價金應採「履約保證」或「價金信託」
本案價款金額高達1.2億，買方將支票交付「代書保管」雖然也是一種方式，但為了避免代書個人的風險或賣方反悔，建議使用價款履約保證或銀行價金信託。這不僅能證明買賣真實性，也能確保在產權未順利移轉變更前，保障買賣價金的交易安全。 - 合約書制約條款：違約金罰則
家族成員在流程中極易反悔。契約中應針對「拒絕辦理稅籍變更」或「授權後撤銷」等行為約定高額違約金。本案中林水水撤銷授權，若契約中有明確的違約條款，買方更能以此施壓，確保交易順遂。 - 買賣合約書或協議書「公證」
未保登的買賣合約書切記不要只寫土地地段地號，應連同地上物都要標示清楚，合約內容盡可能清楚明瞭並簽名確認，若當時需要協議事項雙方訂立協議書時，最好兩者都經過公證人公證，避免日後爭議及日後反悔。
結語
共有不動產案件多半是因為家族分配的所產生的問題，由於前期未妥善處理，導致後代共同持有現況屢見不鮮，這不僅將家產問題延到下一輩處理，甚至延至好幾代最終不得其解…
周代在此建議民眾在處理這類交易時，務必尋求地政士或法律專業協助，避免後續不必要的法律風險。
比如「代書/地政士」就常常在解惑這類問題，幫您分析一下您手邊共有財產的潛在處分風險，並給予專業分析，解決不動產疑難問題。