【案例背景】

故事要回朔到前幾年某天，擁有原住民身分的潘儒，因為手頭緊縮，向邱文借了一筆130萬元的款項，雙方約定借款期3個月。然而，還款期限將至，潘儒口袋空空無力償還。

為了收拾這筆爛帳，雙方約定期限將至前作一個協商，決定將債務轉為不動產買賣。潘儒同意將名下兩筆「原住民保留地」及一棟沒有權狀的房屋，以總價200萬元賣給邱文。

這場交易有一個致命的關鍵：邱文並非原住民。

台灣法律為了保障原住民族的生存與文化，嚴格規定「原住民保留地」只能移轉給原住民。邱文和當時的合夥人在簽約時就心知肚明。為了解決這個問題，邱文在買賣契約書加入了一條特約條款：「買方可以自由指定登記名義人。」但其實並不知背後的法律意義。

邱文找來了一位具有原住民身分的女性友人思婷。邱文與思婷私下簽訂了一份「借名登記協議書」讓思婷當「出名登記人」，登記為土地的所有權人。

這真是完美計畫通。潘儒自行辦理，將其中一筆土地，成功過戶到了思婷名下。

當時潘儒突夢到祖靈要他保留一塊祖地，並延續家族連結情感。於是，過戶的動作無情的停止下來，剩下的另一筆土地和房屋稅籍，就不肯配合辦理過戶。

邱文付了錢，卻拿不到想要的，他簡直抓狂，並誓言：「我一定要把你從我手中拿下，誰都別想阻擋我」於是轉頭便向屏東地方法院提起民事訴訟，要求法官判決履行不動產買賣合約，將剩下的土地與房屋稅籍，全部移轉登記給他指定的登記名義人。

法官在審理時指出，原住民保留地的設立有著強烈的公益目的，是為了原住民族文化的永續發展。舉最高法院明文見解：非原住民如果利用「借名登記」的方式，找原住民當人頭來買賣原民地，這種行為在法律上稱為「脫法行為」。

簡單來說，合約寫得再怎麼鉅細靡遺、表面上登記給誰，只要實際上的控制權和利益是歸屬於非原住民的人，這就是在規避國家法律。同時舉《民法》第 71 條規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」

法官認定，雙方簽訂的這份買賣契約，從簽字的那一刻起就是一張違反強制禁止規定的合約，等同垃圾廢紙一張。

此時合約都認定無效了，邱文自然沒有權利要求繼續過戶。

【分析】

1.違反強制禁止規定

法官舉《民法》第71條及（最高法院108年度台上大字第1636號民事裁定參照）及附屬條文《山坡地保育利用條例》第 37 條、《原住民保留地開發管理辦法》第 18 條，本案要旨在確保原民地永續供原住民族所用，以落實維護、保障原住民族文化、經濟土地及生存權而制定之法規，買賣合約書基本上就是「違法本質」，所以認定無效。

2.「脫法行為」認定無效

非原住民無論直接以自己名義或以借用原住民之名義，所為原民地買賣之債權行為，或為原民地所有權移轉登記、設定負擔之物權行為，以迂迴方法規避上開有關原住民族文化權保護規定所禁止之相同效果之行為，依民法第71條本文規定，亦屬無效（最高法院111年度台上字第1425號判決意旨參照）。是以，非原住民以自己名義所為原民地買賣之債權行為，以迂迴方式規避系爭規定，均屬無效

【地政士的建議】

預先查驗及審查身分

設定抵押權

【結語】